Vivienda más barata: los bancos se preparan para la llegada del TLC

El equinoccio de la primavera éste año llegó con vientos inesperados para los deudores de los créditos hipotecarios. Las tasas de interés para compra de vivienda a largo plazo empezaron a bajar, lo cuál no había ocurrido desde que se creó el nuevo sistema de financiación de vivienda en unidades de valor real –UVR-. Nunca antes habíamos visto el poder de la “mano invisible” bajando las tasas de interés, debido a que todos los bancos constituyeron un bloque solidario que estableció unos topes impuestos por el Banco Central, que no eran precisamente los más bajos del mercado financiero.

La Constitución Política de 1991 establece que Colombia es un Estado Social de Derecho, donde es imperativo establecer sistemas adecuados de financiación de vivienda a largo plazo, y es el Estado quien debe materializar y hacer efectivo este derecho fundamental. El Banco de la República –Banco Central- es la entidad que por orden constitucional y legal, regula la tasa de interés de éstos créditos, debiendo aplicar las más bajas del mercado para que sea un sistema adecuado de financiación de vivienda[1], y así cumplir con el principio constitucional de acceso a una vivienda digna;[2] sin embargo, en la práctica opera un sistema de crédito que al cabo de cinco o seis años resulta impagable por el usuario, quien queda muchas veces abocado a perder su patrimonio debido a las acciones judiciales que inicia el acreedor.

Así pues, el Estado colombiano no protege el derecho a adquirir una vivienda digna con sistemas adecuados de financiación; hace seis o siete años fue éste quien propició la hecatombe de los deudores hipotecarios del Upac -sistema de financiación en Unidades de Poder Adquisitivo Constante–[3], debido a su política macroeconómica de promover el alza en las tasas de interés para evitar la fuga de capitales, y así subsanar el grave déficit de dólares que presentaba la cuenta corriente de las reservas internacionales. Esto afectó directamente a más de 800 mil deudores de créditos de financiación de vivienda en Upac.

A simple vista puede parecer incongruente que una política de Estado afecte la capacidad de pago de los deudores de créditos de vivienda, sin embargo, la explicación es más sencilla de lo que parece: la junta directiva del Banco de la República expidió una resolución en 1995[4] mediante la cual ligó los créditos hipotecarios en Upac a una de las tasas más altas del mercado en ésos momentos: la tasa DTF[5].

Los perjuicios que el Estado ocasionó a los deudores del Upac, los dejó literalmente en la calle, pues sus viviendas fueron rematadas por los bancos. Más tarde se pretendió remediar el daño ocasionado expidiendo una nueva Ley de Vivienda[6], que incluía un sistema de corrección de la inflación denominado Unidades de Valor Real –UVR-[7], el cual teóricamente tiene las siguientes ventajas frente al sistema anterior -en Upac- :

Se prohibió la capitalización de intereses.
Se ordenó que la corrección monetaria estuviera ligada única y exclusivamente a la inflación.
Se reguló la tasa de interés remuneratorio estableciendo que ésta debe ser inferior a “la menor tasa real que se estuviera cobrando en las demás operaciones crediticias de la actividad financiera”[8], y que su tope máximo debe ser fijado por la Junta Directiva del Banco Central.

Pese a que la intención de ésta nueva Ley de Vivienda era establecer medidas correctivas que favorecieran a los deudores, en la práctica, el mismo Estado la desvirtuó al violar los tres principios constitucionales de un sistema adecuado de financiación de vivienda: El Banco Central a través de una resolución[9], capitaliza el crédito; no liga simplemente la UVR a la inflación, sino que a través de una fórmula matemática de capitalización compuesta, calcula la UVR en proyección geométrica, afectando en la misma forma la totalidad de la obligación debida; y como si fuera poco, la tasa de interés remuneratoria establecida, no es la más baja del mercado.

Las tasas de interés remunerativas de los créditos de financiación de vivienda, deben ser inferiores a la “menor tasa real que se esté cobrando en las demás operaciones crediticias de la actividad financiera”[10], y para ello el Banco Central debe expedir una resolución en donde, a través de un estudio, determine cuál es la más baja. Sin embargo, desde el año 2000, éste ha conceptuado que la menor para los créditos que no son vivienda de interés social es del 13.92% efectiva anual (EA), más la UVR como componente inflacionario, que en términos de Tasa Anual Equivalente (TAE)[11], arroja una tasa de más del 18% efectiva anual.

El estudio realizado por el Banco Central para determinar la menor tasa de la actividad financiera[12], está sustentado, entre otras falacias, con datos externos a nuestras variables económicas, tales como las tasas remuneratorias que cobra el Banco Interamericano de Desarrollo –BID-, y el Banco Mundial en la evaluación de megaproyectos para países tercermundistas. Este documento, que sirvió de base para la expedición de la resolución que fijó los topes de las tasas de interés,[13] sigue vigente gracias a la expedición de un nuevo acto administrativo[14] que establece exactamente las mismas tasas del año 2000.

Cómo explicar el comportamiento errático y falaz del Banco Central, uno de los órganos estatales de mayor trascendencia debido a su autoridad monetaria, cambiaria y crediticia. Podemos interpretarlo como un propósito del gobierno nacional de no aplicar el Estado Social de Derecho a sus políticas macroeconómicas, sino que por el contrario decide proteger el capital financiero en detrimento de los deudores de créditos de vivienda.

El Estado ha promovido durante todo este quinquenio, desde que se creó la “nueva” Ley de Vivienda en el 2000, un tácito monopolio bancario; los bancos nunca entraron a competir, tal como lo ordenan las leyes del mercado, sino que todos establecieron las tasas máximas remuneratorias que fijó la junta directiva del Banco de la República, que recordemos: no son las mas bajas del mercado.

A partir de la segunda semana de marzo del presente año, todos los periódicos se vieron inundados con noticias tales que anunciaban la “guerra de baja de intereses” entre los bancos hipotecarios del país. Se produjeron titulares tales como: “Hay espacio para que bajen los intereses para vivienda”[15]; y “Bancafé impone marca en financiación de vivienda”[16]; u otro aún más fantástico: “Guerra entre bancos por tasas de interés, permitirá conseguir créditos de vivienda mas baratos”[17].

Actualmente la inflación está bajando y existe una correlación entre ésta y las tasas de interés. Es entonces obligación del Banco Central realizar un estudio serio y realista para determinar la tasa más baja del mercado, lo cual no ha ocurrido hasta el momento ni va a ocurrir en éste primer semestre, pues en declaraciones dadas el viernes 24 de marzo el gerente del Banco manifiesta que la revisión a la norma, en ese punto específico, se llevará a cabo en junio próximo. Más si se tiene en cuenta que el tema inflacionario en Colombia está controlado y la banca comercial aplica intereses efectivos anuales de 12 por ciento para vivienda distinta a la VIS[18], esto demuestra que el Estado no tiene intenciones de comprometerse a la baja de las tasas de interés, pese a reconocer que la banca comercial aplica intereses efectivos anuales del 12%, muy por debajo de los actualmente regulados en el 13.92% efectivo anual más inflación.

Sólo pudimos conocer las fuerzas del mercado en acción, regulando “naturalmente” las tasas de interés de los créditos de vivienda, ahora que el gobierno ha firmado el Tratado de Libre comercio TLC con Estados Unidos. Aún cuando no se sabe si entrará a regir a mediados del año 2007, por el trámite legislativo y de revisión constitucional que le espera, los bancos criollos ya reaccionaron ante la expectativa del ingreso de las subsidiarias de los bancos extranjeros, y prefirieron entrar en “guerra de tasas remuneratorias” para poder acceder a un mayor porcentaje del mercado, demostrando así que hay tasas más bajas que las que, hasta ahora, los estudios técnicos y económicos del Banca Central no han podido determinar.

En vista de la notoria contradicción entre las políticas del gobierno -claramente neoliberales-, y la Constitución Política, que establece un modelo económico basado en el Estado Social de Derecho -obligado a proteger a los desfavorecidos-, cabe preguntarse por el nominador de los siete miembros de la junta directiva del Banco Central: Uno de ellos es el Ministro de Hacienda, que es nombrado por el presidente de la República, otro de ellos es el Gerente del Banco Central que lo nombra la junta directiva del mismo, y los cinco miembros restantes los nombra también el presidente de la república. [19]

El Grupo Aval, cuyo propietario mayoritario es Luis Carlos Sarmiento Angulo, compró hace unos pocos días el Megabanco, triplicando su fortuna y constituyéndose así en el dueño de un tercio de los activos totales de los establecimientos bancarios, el 143º hombre más rico del mundo y el 1º en Colombia. Vale la pena preguntarse entonces, con todo este poder concentrado ¿cómo intervendrá el Grupo Aval ante el Banco Central para impedir la reducción de las tasas de interés? Actualmente está penalizado el autopréstamo, sin embargo el gobierno nacional autoriza emisiones de bonos al sector financiero para convertirlos en moneda legal, concentrándose así la propiedad de los bancos en unos pocos propietarios que, debido a ésta mayor liquidez, pueden adquirir más bancos, como de hecho está ocurriendo. Lo bueno del TLC es que va a desconcentrar la propiedad bancaria criolla, atomizándola en una sana competencia en favor de los atribulados deudores financieros porque los capitales foráneos presionarán a la baja las tasas de interés, al ingresar al mercado nacional.