Vivir en San Borja en peculiar armonía

4-8-2013

Me relata un amigo, casi como Yo, sus extrañas vivencias en el distrito limeño de San Borja, donde experimenta una singular armonía que lo perjudica y beneficia a otros: ¡debe pagar más, mucho más, por mantenimiento del edificio que lo establecido en el Reglamento Interno, porque así pagan menos, mucho menos, los que deben pagar más!, según el mismo solemne documento, que consta en Escritura Pública notarial y está inscrito en los Registros Públicos, donde impera el principio de la publicidad registral. ¡ "Al diantre los principios rectores, para los ensoberbecidos ¿por qué? sanborjinos”!, me dice.

He aquí lo que me cuenta por escrito, muy sereno, casi dispuesto, como otrora con redomados morosos, ir a juicio costoso y kafkiano, para demostrarles su sinrazón.

Señores propietarios del Edificio: Pago por arreglos de ascensor, puerta de cochera y pintura de fachada que violan el Reglamento de marras.

(1) Quien los saluda, Perico de los Palotes, del Dpto. 702, con el debido respeto y consideración que me merecen todos los vecinos del Edificio, es abogado, con alguna experiencia en el campo inmobiliario, al ser Presidente de la Junta de Propietarios de un Edificio en San Borja, desde el año 1998 hasta el presente, donde he vivido toda suerte de superlativa morosidad de propietarios e inquilinos y varias decenas de juicios, muy onerosos en dinero y tiempo por cierto.

En los 15 años de experiencia que tengo administrando ese edificio, he tenido que enjuiciar a varios propietarios, embargando sus vehículos y también sus departamentos, porque no pagaban el costo del mantenimiento mensual de acuerdo al porcentaje que nuestro Reglamento manda y que está inscrito en los Registros Públicos de Lima, el mismo que es un documento oficial, pues el Estado lo reconoce mediante la inscripción y tiene fe notarial, por lo que se trata de un instrumento solemne. Nuestra Directiva allí tiene personería jurídica.

(2) Cuando llegué a un Edificio residencial de la Av. San Borja Norte, en abril 2012, se me entregó una nota que me informaba de los porcentajes de participación en todos, repito, en todos, los gastos comunes del Edificio.

Tales porcentajes, que después verifiqué en el Reglamento mismo, que no se modifican al antojo o arbitrio informal, ni siquiera de la mayoría en pasillos, son:

Dpto. 201 7.15% - Dpto. 202 7.38% Dpto. 301 5.78% - Dpto. 302 6.90%
Dpto. 401 6.83% - Dpto. 402 5.87% Dpto. 501 7.45% - Dpto. 502 5.78%
Dpto. 601 6.07% - Dpto. 602 6.20% Dpto. 701 5.78% - Dpto. 702 6.20%
Dpto. 801 11.27% - Dpto. 802 11.34% ……….

Estos estrictos porcentajes, que tienen fundamento legal y están en relación al área de unidad inmobiliaria que cada quien ha comprado según su posibilidad económica, los establece el Reglamento Interno, que, repito, es Escritura Pública y está inscrito en los Registros Públicos de Lima. Rigen, sí o sí, aunque la Directiva carezca de personería, como la que funge actualmente.

(3) Sin embargo, se está conminando al pago de arreglo del ascensor, de la puerta común de una de las cocheras y de la pintura del Edificio, ¡en partes iguales!, en forma totalmente ajena a los porcentajes que el Reglamento establece y todavía con algunas malas maneras, que crean más bien desarmonía y que nos puede llevar a juicios inacabables, en detrimento del Edificio y de la paz social y vital.

* Pago de pintura de la fachada

El suscrito, como todos ustedes por igual, viene aportando desde hace 16 meses la suma de S/. 15.00 nuevos soles, en cuyo lapso se hace un total general de S/. 3,600.00 nuevos soles, de cuyo monto se está pagando la pintura del edificio, igual a S/. 2,970.00.

Por lo tanto, a todos se está haciendo pagar por el pintado de fachada una suma igual, violando sí el Reglamento, que para el caso mío obliga el pago de solo 6.20%, a diferencia de otros que deben pagar porcentajes superiores, hasta casi el doble, y otros mucho menos.

Ello significa que los que debemos pagar menos, porque así lo ordena el Reglamento, al que todos nos obligamos a respetar y cumplir al comprar un inmueble formal, estamos subsidiando o ayudando al pago de los que deben pagar más, sin que el Reglamento haya sido modificado para cambiar de criterio. Si tal imposición no se cumple la desarrmonía se ha producido.

* Arreglo de ascensor y pago igualitario

De nuevo, fuera del porcentaje reglamentario se ha pedido una ¡cuota igual! de S/. 100.00 nuevos soles, es decir, con esa suma ayudamos los que debemos pagar menos a los que están obligados a pagar más.

¿Eche pluma, cuánto debería pagar el que tiene la obligación de contribuir a los gastos comunes con 11.27% y cuánto el que debe pagar 5.87%? La diferencia es abismal, si acaso hay que cambiar de ascensor, lo que es usual cuando el edificio entra en años.

* Arreglo de puerta de una cochera

Se me informó vía el vigilante que el total era S/.290.00 nuevos soles y la cuota otra vez igual era de S/. 49.00 nuevos soles, la que se ha modificado no sé cómo y la han rebajado a S/. 35.00, en forma igualitaria creo, pero solo en razón de los vehículos de tal cochera.

Empero, las 2 cocheras múltiples son comunes al edificio en su integridad, por lo que cualquier arreglo se debe prorratear de acuerdo a los porcentajes antes transcritos, aunque el propietario no usara la cochera, ni tuviera vehículo o viviera en París, pues el Reglamento no entra en ese tipo de situaciones particulares. ¡Paga quien es dueño del inmueble!

Si la reparación total costó 290 nuevos soles, el dueño del Dpto. 201 debe pagar el 7.15%, el del 202, 7.38%, el del 801, debe pagar 11.34%, y yo 6.20%, y no la suma igualitaria de S/. 35.00 nuevos soles, que no es equivalente a ninguno de los porcentajes transcritos de cada uno de los departamentos y sus cocheras.

¡Debo informarles, les ha dicho, que jamás me negaré a pagar la cuota reglamentaria que me corresponde! Otro tipo de cuota, no, porque viola el Reglamento, resulta arbitraria y no soy fácil de someterse a una “armonía” impuesta, que perjudica a unos y beneficia a otros.
En juicio ejecutivo colapsador, ¡ningún juez hará pagar lo que no establece el Reglamento!, el mismo que rige hasta que se modifique o se declara judicialmente su Nulidad.

¡Los acuerdos en el aire de pasillo no existen, ni tienen efectos legales, con desarmonía infernal!